Reportajes
El suelo vale como el oro en Silicon Valley
Por Eliot Brown, The Wall Street Journal
Con la idea de tener espacio suficiente para expansiones futuras, algunas de las mayores empresas de Silicon Valley están en un frenesí de compras de bienes raíces, por los que están pagando precios generosos.
Una de las últimas transacciones de este tipo fue realizada por Facebook Inc. el mes pasado cuando acordó gastar US$395 millones por Menlo Science and Technology Park, un complejo de 21 depósitos y edificios de oficinas de baja altura, a unos 50 kilómetros al sureste de San Francisco. La propiedad es sede en la actualidad de una empresa de herramientas para cirugías ortopédicas, un centro de distribución de supermercados y un depósito de una empresa de muebles de oficina.
"Con el tiempo, vamos a crecer. Simplemente queremos estar preparados cuando pase eso", dice John Tenanes, jefe de bienes raíces de la red social, cuya sede central está cruzando la calle.
En 2014, Google Inc. pagó más de US$1,000 millones por al menos 19 propiedades en Silicon Valley, desde centros de almacenamiento cerca de su sede central en Mountain View, California, hasta un portafolio de oficinas de casi 87,000 metros cuadrados en la vecina Redwood City, según la firma de datos de propiedades Real Capital Analytics LLC. En total, la empresa ha gastado más de US$2,500 millones en bienes raíces en el área desde 2005.
La semana pasada, Google reveló que planea convertir parte de esos inmuebles en una nueva sede central de 232,000 metros cuadrados compuesta de varios edificios de estilo futurista. Una vocera de la empresa señaló que las adquisiciones forman parte de una amplia estrategia para suplir las necesidades de crecimiento de Google con el tiempo.
El nuevo apetito de estas empresas por bienes raíces ofrece un vistazo a sus ambiciones de expansión. Google señaló que incorporó 5,800 nuevos empleados en 2014, con lo que llega a un total de 53,600. Facebook, por su parte, aumentó su nómina en 45% el año pasado, a 9.199, un crecimiento que espera que continúe.
Las empresas llevan a cabo las compras de propiedades, una práctica conocida como banca de la tierra, para tener margen a medida que incorporan empleados. No obstante, es también una forma de adquirir propiedades antes de que el mercado se encarezca y marcar territorio frente a sus rivales.
"Es una carrera por espacio", dice Jed Reagan, analista del mercado de oficinas en Green Street Advisors. "Muchas de estas empresas están creciendo como locas y los mercados de Silicon Valley y San Francisco se están volviendo muy limitados". La tendencia está impulsada por "una visión bastante optimista del mundo".
La ola de adquisiciones está reconfigurando el paisaje del competitivo mundo de los bienes raíces de Silicon Valley, donde las empresas de tecnología están superando a las firmas urbanizadoras y de inversión que dominan el sector. El precio promedio pagado en 2014 por un edificio de oficinas fue de US$3.541 por metro cuadrado, frente a US$3.218 en 2013 y US$2.045 en 2009, según la firma DTZ.
Los gigantes tecnológicos tienen una ventaja sobre los urbanizadores y los inversionistas ya que pueden recurrir a sus grandes reservas de efectivo. Esto les permite inyectar dinero en propiedades ahora y luego recaudar ingresos de alquiler, tal vez por años, mientras planean su expansión. Por ejemplo, Google indicó que tenía US$64,000 millones en sus arcas a fines de 2014.
"No querrá descubrir que Google está compitiendo por un edificio que usted intenta comprar, es así de simple", dice Michael Covarrubias, presidente de la junta directiva de TMG Partners, constructora de Silicon Valley y San Francisco.
Sin embargo, existe un riesgo para las empresas de tecnología: la compra de propiedades las podría dejar con portafolios de bienes raíces innecesarios y de menor valor en el caso de una crisis del mercado. Un antecedente fue lo que sucedió en la era puntocom, cuando empresas de Silicon Valley y San Francisco se apresuraron a alquilar espacio para su supuesto crecimiento exponencial. Cuando estalló la burbuja, se quedaron con espacios de oficina innecesarios y un mercado de alquiler en el que los arriendos se habían desplomado.
En Facebook, el énfasis actual está en la construcción de un edificio de oficinas diseñado por Frank Gehry al oeste de Menlo Science and Technology Park, que pasará a ser su sede central cuando se complete este año. En su banco de propiedades también hay un terreno de 24 hectáreas que compró en 2014 adyacente a ese proyecto.
En Mountain View, LinkedIn Corp. pagó en diciembre US$79 millones por un pequeño parque industrial que planea desarrollar más adelante. LinkedIn no respondió a solicitudes de comentarios.
En San Francisco, la firma de servicios empresariales Salesforce.com Inc. acordó en noviembre pagar US$640 millones por una torre de 41 pisos junto a dos rascacielos en construcción donde ha alquilado oficinas. Una vocera de la compañía dijo que la transacción asegura que Salesforce.com pueda continuar su expansión en el área.
Una excepción notable en la racha de compras ha sido Apple Inc. Su período de mayor actividad fue hace unos cinco años, cuando gastó US$430 millones en terrenos en Cupertino, California. Ahora, la compañía está construyendo su gigantesca sede central en forma circular apodada la "nave espacial" de Apple. En 2014, no realizó ninguna compra en Silicon Valley que haya registrado Real Capital. Apple no respondió a pedidos de comentarios.
Un factor para estas empresas es el deseo de mantener a los empleados agrupados. Tenanes, de Facebook, dice que la empresa cree que los empleados generan ideas al trabajar juntos, colaborando y comunicándose, de modo que necesita tener sus oficinas en ubicaciones cercanas donde los trabajadores puedan cruzarse en los pasillos.
Ahora, la pregunta es cuándo necesitará expandirse. "Podría ser una jugada a cinco o 10 años", señala.
EEM
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