Las fábricas de México sienten el impacto de las elecciones en Estados Unidos

Por Robbie Whelan y Erica E. Phillips, The Wall Street Journal

CIUDAD DE MÉXICO—Faltan pocos días para las elecciones presidenciales de Estados Unidos, pero el impacto de la campaña y su desmesurado enfoque en México ya se están sintiendo en el sector de depósitos y fábricas de ciudades fronterizas como Juárez, Monterrey y Saltillo.

El alquiler de espacios industriales a lo largo de la frontera norte de México ha caído marcadamente a medida que aumenta la incertidumbre sobre el resultado de las elecciones, particularmente la posibilidad de que una victoria del candidato republicano, Donald Trump, afecte la demanda.

El mercado de bienes raíces industriales de México se disparó desde que el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA, por sus siglas en inglés) entró en vigencia en 1994 y creó un mercado unificado entre Canadá, EU y México. Esto facilitó que los fabricantes aprovecharan la mano de obra barata, los bajos costos y las menores regulaciones al sur de la frontera. En la última década, el mercado se ha casi triplicado a más de 66 millones de metros cuadrados de espacio.

Sin embargo, la elección de Trump, quien ha pedido que EU se retire del NAFTA, podría enfriar el mercado a corto plazo, dicen expertos. Si el pacto de libre comercio se desintegra, “del lado mexicano de la frontera muchas de las instalaciones quedarán vacantes, las rentas por metro cuadrado caerán sustancialmente”, dijo Tom Fullerton, profesor de Economía de la Universidad de Texas, en El Paso. “No es difícil imaginar una tasa de desocupación de 30% a 40% en conjunto a ambos lados de la frontera”

Los principales dueños e inversionistas de propiedades industriales incluyen media decena de fideicomisos de bienes raíces, conocidos en México como Fibras, y decenas de desarrolladores familiares más pequeños y fondos de bienes raíces limitados. Los grandes inversionistas internacionales, incluyendo los estadounidenses REIT Prologis Inc. y PGIM Real Estate, el brazo de propiedades de Prudential Financial Inc., también tienen una gran presencia en México.

Trump ha argumentado que el NAFTA ha generado la pérdida de millones de empleos en EU, lo que a su vez ha privado a grandes partes del país de su base económica. El candidato se ha pronunciado a favor de imponer multas a las compañías estadounidenses que tercericen empleos y ha pedido aranceles altos sobre los bienes importados de México. Además, ha asegurado que planea construir un muro a lo largo de la frontera para evitar el ingreso de indocumentados.

Cabe aclarar que no todo son malas noticias para los dueños de propiedades industriales en México. Aquellos con bienes raíces más alejados de la frontera están notando una fuerte demanda, gracias a la confianza a largo plazo por parte de las automotrices y a una creciente clase de consumidores en el país.

De hecho, los centros de manufactura de autos en el centro de México: Querétaro, Puebla y San Luis Potosí, así como los centros de distribución de bienes de consumo alrededor de Ciudad de México están prosperando. Los arrendatarios alquilaron 3,96 millones de metros cuadrados en los 15 principales mercados del país durante los primeros tres trimestres de 2016, en comparación a los tres millones de metros cuadrados durante los primeros nueve meses de 2015, según la empresa de bienes raíces comerciales CBRE Group Inc.

Sin embargo, hace unos meses, conforme Trump se acercaba a ser confirmado como candidato republicano a la Casa Blanca, los inversionistas y arrendatarios en la frontera comenzaron a qudarse al margen, pese a que la candidata demócrata Hillary Clinton ha estado liderando las encuestas. Los alquileres cayeron en Monterrey, Juárez y Saltillo durante los tres primeros trimestres del año, en comparación con el mismo período de 2015, dijo CBRE. Estos mercados de bienes raíces dependen de los fabricantes que venden miles de millones de dólares en electrodomésticos, aparatos médicos, electrónicos y ropa en EU Estas empresas, a su vez, son grandes beneficiarias del NAFTA.

“Las compañías que invierten en la frontera están más afectadas por el libre comercio porque exportan directamente a EU”, dijo David O’Donnell, presidente de O’Donnell México, un gran arrendador y desarrollador industrial. El ejecutivo aseguró que al menos tres potenciales arrendatarios han congelado acuerdos en mercados de la frontera debido a la incertidumbre en torno a las elecciones. “Todo ha estado un poco en pausa”, dijo O’Donnell. “Creo que después de la elección regresarán”.

Una desaceleración similar ha golpeado a Amistad Industrial Developers, un gran arrendador industrial de Ciudad Acuña, en el estado de Coahuila, a orillas del Río Grande en la frontera con Del Rio, Texas.

“Hemos visto dos o tres empresas que han mencionado que pospondrán sus inversiones hasta después del 8 de noviembre” en los sectores de suministros para automóviles y la fabricación de aires acondicionados, dijo el copresidente de la junta de Amistad, Marco Ramón.

Clinton también ha criticado el NAFTA, pero no ha propuesto revisiones específicas al acuerdo que amenacen el comercio. Una victoria de la candidata demócrata podría incluso desatar una ola de acuerdos a corto plazo debido a la demanda reprimida.

Lo que no está claro es el efecto a largo plazo que podría tener una presidencia de Trump en el mercado de bienes raíces industriales. Algunos creen que la facilidad para hacer negocios en México, la amplia y barata fuerza laboral y la dificultad de desmontar el NAFTA, además del efecto de los acuerdos comerciales de México con 45 países más, sirven de amortiguador para el mercado de bienes raíces y la economía en general.

Además, muchos fabricantes estadounidenses a lo largo de la frontera han tenido una presencia en México desde finales de la década de los 60, cuando florecieron los complejos manufactureros a través de la frontera, conocidos como maquiladoras. Las empresas probablemente continuarán dependiendo de la mano de obra barata de estos lugares independientemente quién sea elegido presidente en EU

“Su perspectiva es que esto ha estado por 30 o más años y no va a desaparecer”, dijo Ramón. “Deben pagar estos salarios bajos para seguir siendo competitivos”.

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