Panorama Norteamericano

Trump suspendió los desalojos: todo lo que debes saber

2020-09-03

Tienes que haber hecho tu “mejor esfuerzo” para obtener cualquiera y todas las formas...

Por Ron Lieber | The New York Times

El gobierno de Donald Trump ha anunciado una orden para suspender la posibilidad de desalojo de millones de inquilinos que han pasado penurias económicas debido a la pandemia del coronavirus. Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades dijeron que la orden —que por ley pueden tomar— era una medida de emergencia.

Aquí respondemos a las preguntas que los inquilinos pueden tener sobre la orden, que es más amplia que la moratoria (ya expirada) que esta primavera formó parte del paquete de alivio del virus. Añadiremos nuevos elementos a esta lista a medida que conozcamos más detalles. Por favor, envía tus preguntas por correo electrónico a [email protected] en inglés o a [email protected] en español.

¿Quién puede beneficiarse de la moratoria?

Debes cumplir con cinco condiciones.

Tienes que haber hecho tu “mejor esfuerzo” para obtener cualquiera y todas las formas de ayuda de alquiler que otorga el gobierno.

No puedes “anticipar” que vas a ganar más de 99,000 dólares en 2020 o 198,000 si estás casado y presentas una declaración de impuestos conjunta. Si no calificas de esta manera, aún podrías ser elegible si no necesitas declarar ningún ingreso al gobierno federal en 2019 o si recibiste un cheque de estímulo a principios de este año.

Debes estar pasando por una pérdida “sustancial” de ingresos familiares, un despido o haber pagado de tu bolsillo gastos médicos “extraordinarios” (que la orden define como cualquier gasto no reembolsado que pueda exceder el 7,5 por ciento de tu ingreso bruto ajustado este año).

Debes estar haciendo todo lo posible para hacer pagos parciales “oportunos” que se acerquen lo más posible al monto total adeudado según “las circunstancias lo permitan”, teniendo en cuenta otros gastos no discrecionales.

El desalojo “probablemente” ocasionaría que te quedes sin casa o tengas que mudarte a un lugar que es más caro o donde podrías enfermarte por estar cerca de otros.

Muchos de estos aspectos son bastante subjetivos. Si es una decisión difícil, ¿quién decide?

Los propietarios que no están de acuerdo con las autoevaluaciones de los inquilinos podrían intentar desalojar a quienes no pagan y retarlos a que se defiendan legalmente. Entonces, podría ser un juez del tribunal de vivienda quien decida si un inquilino tiene derecho a la moratoria o si el propietario puede, de hecho, desalojar.

¿Cómo le demuestro al propietario que soy elegible?

La orden de los CDC hace referencia a una declaración que los inquilinos deben redactar y luego proporciona un ejemplo hacia el final del documento.

El formulario de declaración no establece que debo demostrarle mis dificultades al propietario. ¿Debo adjuntar estados de mis cuentas bancarias u otros documentos?

No, no tiene que adjuntar eso en la declaración, al menos no al principio. La forma en que está redactada la orden significa que no es necesario especificar esos detalles en su declaración, dijo Emily Benfer, profesora visitante de derecho en la Universidad de Wake Forest. Sin embargo, según los altos funcionarios gubernamentales que ayudaron a redactar la orden, si el arrendador cuestiona su evaluación inicial, debe proporcionar detalles “razonables” para probar su elegibilidad.

¿Quién debe hacer una declaración?

La orden dice que cada adulto que está en el contrato de arrendamiento debe redactar y firmar su propia declaración.

Tengo un compañero de piso. ¿Qué pasa si uno de nosotros está bajo el tope de ingresos y el otro no?

La orden no menciona directamente a los compañeros de departamento, pero los funcionarios aclararon que el límite de ingresos era de 99,000 dólares para quienes cohabitan la vivienda. Si una sola persona no puede pagar en su totalidad, los detalles de qué debe pagar cada quien dependerán de los términos del contrato de arrendamiento, de cualquier acuerdo escrito que exista entre usted y su compañero de departamento y las leyes estatales o locales aplicables.

Estoy en una situación bastante mala. ¿Puedo exagerar un poco la verdad?

No deberías. La orden señala que la declaración es “un testimonio jurado, lo que significa que puedes ser procesado, ir a la cárcel o pagar una multa si mientes, engañas u omites información importante”.

¿Qué hago con las declaraciones una vez que están hechas?

Envíalas por correo electrónico o mándaselas al propietario de manera que puedas obtener pruebas de que las recibió. Así no habrá dudas de que cumpliste con lo que debías hacer. Asegúrate de quedarte con una copia.

¿Y luego qué?

Sigue pagando todo lo que puedas. De lo contrario, te arriesgas a no pasar la prueba de la elegibilidad, que dice que debes tratar de hacer pagos parciales en la medida de tus posibilidades.

¿El propietario puede desahuciarme por otras razones que no sean la falta de pago?

Sí. Todas las reglas usuales sobre comportamiento criminal o interrupciones o destrucción de la propiedad aún se aplican. Y es posible que el propietario busque con ahínco alguna otra razón para iniciar el proceso de desalojo, por lo que es prudente seguir todos los términos del contrato de arrendamiento, así como cualquier otra norma de construcción o propiedad.

Amy Woolard, abogada y coordinadora de políticas del Centro de Justicia y Asistencia Legal en Charlottesville, Virginia, advirtió sobre un tema que ella y sus colegas ven frecuentemente en los casos de desalojo: se trata de las personas que no están en el contrato de arrendamiento y, sin embargo, viven en la propiedad. Esto podría ser un problema si tienes invitados como, por ejemplo, un miembro de la familia que ha sido desalojado de otro lugar.

¿Se acumularán intereses o penalidades?

La orden no prohíbe a los propietarios cobrar honorarios, penalidades o intereses. Tampoco pone ninguna restricción en cuanto a lo que pueden llegar. Revisa tu contrato de arrendamiento para ver si hay alguna disposición sobre cómo puede funcionar esto.

¿Tendré que pagar todo lo que debo de una sola vez en enero?

Puede que sí. La orden menciona específicamente esta posibilidad. Y el Consejo Nacional de Viviendas de Arriendo, un grupo comercial que agrupa a los propietarios que poseen propiedades unifamiliares, dijo en un comunicado el miércoles que “una vez que expire la moratoria, los inquilinos deberán pagar el alquiler atrasado durante varios meses”.

¿La orden suspende los desalojos que ya están en proceso?

Sí, según los funcionarios gubernamentales.

¿La orden se aplica a todos los propietarios y a todos los inquilinos de residencias del país?

No. Aparte de los topes de ingresos, es posible que se apliquen las reglas locales. Si estás en un estado, territorio o área tribal que ya tiene una moratoria que proporciona el mismo o mejor nivel de protección, entonces esa acción más local tomará su lugar. Las jurisdicciones locales también siguen siendo libres de imponer restricciones más fuertes que el orden federal. La moratoria de California se extiende hasta finales de enero, por ejemplo.

La moratoria federal no se aplica en Samoa Estadounidense, aunque lo hará si reporta sus primeros casos de coronavirus.

Ahora mismo vivo en un motel. ¿La orden se aplica a esas propiedades?

No. La orden excluye específicamente a los hoteles y moteles.

¿Qué pasa con los alquileres en Airbnb y otras propiedades similares?

La orden excluye cualquier “casa de huéspedes alquilada a un huésped temporal o inquilino de temporada según lo definido por las leyes del estado, territorio, tribu o jurisdicción local”.

¿Y si, de todos modos, mi casero me envía una notificación de desalojo?

Busca un abogado. Puedes buscar una oficina de asistencia legal gratuita o de bajo costo cerca de ti a través del mapa de la Corporación de Servicios Legales. Just Shelter, un grupo de defensa de inquilinos, también ofrece información sobre organizaciones locales que pueden ayudar a los arrendatarios.

¿Especifica la orden la magnitud de las penalidades a las que pueden estar sujetos los propietarios?

Sí. Un propietario individual puede estar sujeto a una multa de hasta 100,000 dólares si no se produce ninguna muerte (digamos, de alguien que se enferma después del desalojo) a causa de la violación, o un año de cárcel o ambas cosas. Si se produce un fallecimiento, la multa se eleva a una cifra que no supera los 250,000 dólares. Si se trata de una organización, las multas van desde los 200,000 hasta los 500,000 dólares.

¿La orden es legal?

La Casa Blanca y los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades así lo creen. Es posible que los grupos de la industria de propietarios u otros demanden para detenerla, en ese caso la decisión le corresponderá a los tribunales.

¿Algunos jueces de vivienda locales podrían ignorar la orden?

Los abogados dicen que no les sorprendería que eso suceda en las jurisdicciones más pequeñas. “Entonces dependería del inquilino reunir los recursos necesarios para intentar presentar una demanda en un tribunal federal o buscar una orden judicial de otra autoridad en el sistema judicial de su estado”, dijo Rebecca Maurer, una abogada de Cleveland.

¿Cuándo entra en vigor la orden y cuánto tiempo dura?

Entra en vigor en cuanto se publica en el Registro Federal. La orden dice que eso sucederá el 4 de septiembre. La medida se aplicará hasta el 31 de diciembre, y es posible que se prorrogue.

Estoy confundido por las diversas órdenes locales, estatales y federales. ¿Esta es la última?

Tal vez no. El Congreso podría aprobar un nuevo paquete de ayuda que remplazaría a esta orden.



regina