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Operador de bodegas Fibra Prologis invertirá US$700M en México

2023-06-06

Andrea Navarro y Daniel Cancel

(Bloomberg) -- La demanda de espacio para parques industriales en las ciudades de Tijuana y Ciudad Juárez, en el norte de México, es tan alta que Prologis Property Mexico SA tiene empresas en lista de espera que buscan establecer una tienda o expandir su actual espacio.

El fideicomiso de inversión en bienes raíces mexicano comúnmente conocido como Fibra Prologis planea invertir aproximadamente US$700 millones este año en bodegas y parques ya construidos, dijo en una entrevista el director general, Héctor Ibarzabal. Prologis Inc., que posee el 43% de Fibra, invertirá otros US$500 millones en terrenos no desarrollados que conllevan más riesgo, señaló.

Muchas empresas estadounidenses están buscando reducir las cadenas de suministro y disminuir los costos de transporte después de que los amplios cierres por el covid en China dificultaran las operaciones allí durante la pandemia. México se verá beneficiado con la estrategia, conocida como nearshoring, ya que su frontera de más de 3,200 kilómetros de largo con Estados Unidos ofrece proximidad y una logística más barata.

“Toda la frontera de México está teniendo una actividad inusitada”, dijo Ibarzabal. “Yo llevo 30 años en este negocio y tenemos récords históricos de niveles de absorción neta”, es decir, alquileres de nuevos espacios. Los mercados fronterizos de Prologis en Reynosa, Ciudad Juárez y Tijuana están operando prácticamente a plena capacidad, indicó.

Arrendador de Amazon

Fibra Prologis recaudó US$400 millones en una oferta pública secundaria en mayo, sostuvo Ibarzabal. La empresa también modificó hace poco una línea de crédito de US$400 millones con nueve bancos y tiene la opción de aumentar la línea hasta US$500 millones. Si se suma el efectivo disponible, Fibra Prologis tiene alrededor de US$850 millones para gastar, de los cuales se utilizarán hasta US$700 millones para fin de año, estimó. Las inversiones de Fibra siempre están enfocadas en edificaciones y parques industriales que se conocen como “activos estabilizados”, o activos que ya han sido construidos y están alquilados en un 95%.

Prologis, la matriz con sede en San Francisco, invierte en terrenos y absorbe el riesgo de desarrollar y arrendar los parques industriales que luego vende a Fibra, dijo Ibarzabal, que estima que Prologis invertirá cerca de US$500 millones este año.

Fibra Prologis ha tenido un retorno total de alrededor de 270% desde su oferta pública inicial de 2014, en comparación con el 54% de la bolsa de valores mexicana en general. La empresa tiene actualmente un valor de 69,400 millones de pesos (US$4,000 millones).

Los bienes raíces industriales en México están mostrando un “fuerte impulso” en medio de una disminución de las tasas de desocupación por debajo del 2%, lo que marca un récord, escribieron analistas de Morgan Stanley en un informe dado a conocer el mes pasado, en el que elevaron la recomendación de Fibra Prologis a sobreponderar entre otras empresas del sector.

“Esperamos que continúe el impulso”, escribieron los analistas, encabezados por Nikolaj Lippman. “Estimamos que México necesita [alrededor de] 1,2 millones de metros cuadrados de nuevo inventario durante los próximos cinco años, una estimación que fácilmente podría resultar conservadora dada la demanda derivada del nearshoring”.

Prologis es el arrendador más grande de Amazon.com Inc. a nivel mundial, según Ibarzabal. “Alrededor del 3% del PIB global ocurre en nuestras naves”, dijo. Otros grandes clientes son MercadoLibre Inc. y Walmart Inc.

Desafíos

Ibarzabal habló de rivales que han pasado de construir torres de oficinas o centros comerciales a construir naves industriales para llevarse una tajada del pastel. Sin embargo, dijo, el auge del nearshoring podría ser entre tres y cuatro veces mayor de no ser por la falta de electricidad en algunos de estos mercados.

“La infraestructura eléctrica es el talón de Aquiles”, dijo. “Actualmente no hay más energía para poder crecer y el agua está comenzando a ser un tema significativo”.

El presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, modificó en 2021 la ley para permitir que la empresa estatal Comisión Federal de Electricidad, o CFE, tenga prioridad de transmisión para sus antiguas plantas hidroeléctricas y térmicas en la red eléctrica.

Cerca del 65% de los ingresos de la empresa se encuentra en dólares estadounidenses y el 35% restante está en pesos mexicanos, indicó Ibarzabal. Gran parte del negocio todavía proviene de empresas estadounidenses que buscan mano de obra en México, señaló.

“No hay nada menos sexy que meterse a un warehouse, a una nave industrial, a trabajar”, dijo. A “los jóvenes en EU no les interesa trabajar en este tipo de negocios que no pueden ser remotos”.

Ibarzabal dijo que las empresas ahora comprenden que estar más cerca de EU es mejor, y eso no va a cambiar en el corto plazo. “Estamos permanentemente sujetos a un conflicto geopolítico, a un tema meteorológico, a otra pandemia”, dijo. “México es donde se pueden cambiar las cadenas de suministro globales a cadenas regionales”.