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Cómo logró Viena un modelo de arriendos baratos que envidia el resto de capitales europeas

2024-11-11

Por | BBC News

Los alquileres en las grandes ciudades se han vuelto inaccesibles para muchos. Entre los culpables se nombra a Airbnb, los fondos buitre, la escasa oferta pública o el turismo masivo.

Mientras los salarios -en el mejor de los casos- suben al ritmo de la inflación, numerosas ciudades enfrentan una crisis de vivienda donde rentar un departamento desafía constantemente el presupuesto mensual.

No son pocos los expertos que advierten que cada vez más gente en el mundo es incapaz de permitirse una casa decente. Pero en medio de este caos, una ciudad ha conseguido mantener los precios asequibles para sus ciudadanos, sobre todo si se compara con sus homólogas europeas.

“En Viena alquilar es mucho más barato. Las rentas en lugares como Barcelona, están más disparadas que aquí, pero por una gran diferencia”, dice Daysel Rodríguez Cardoso.

Esta cubana y su esposo, Jorge Martínez, llevaban 8 años viviendo en la capital de Austria. Con sus dos niñas, de 10 y 5 años, forman una familia dedicada a la música.

Tienen alquilada una casa multifamiliar de 90 metros cuadrados con 3 habitaciones y “una terraza muy bonita”. También tiene chimenea.

“Es una construcción antigua y eso hace que la renta esté limitada. Porque hay que tener en cuenta que estos edificios son menos eficientes. Pero aunque la factura de gas y luz suba mucho, aún así compensa”, cuenta Jorge.

A menudo, este tipo de vivienda se encuentra en edificios históricos, muy poco flexibles en lo que respecta a cambios en sus estructuras.

Aunque se trata de un alquiler privado, la familia paga unos US$1,200 al mes. Es una renta “relativamente cómoda en una casa completamente remodelada”, le cuentan a BBC Mundo.

20% del salario
Según el índice de Alquiler Internacional de HousingAnywhere, que analiza el precio de apartamentos de 1 a 3 habitaciones en 28 ciudades europeas, repartidas en 11 países, en París algo similar costaría US$2,000, en Roma serían unos US$2,200 y en Madrid, Barcelona o Berlín llegaría a alrededor de los US$1.650.

Mientras los madrileños destinan de media un 60% del salario a pagar el alquiler, los vieneses solo sacrifican el 20% de su sueldo.

Jorge reconoce que vive en uno de los barrios más adinerados de la ciudad, el Distrito 13. “En pocas palabras, es un barrio de ricos. Espacioso, silencioso con zonas verdes”.

El de la familia Martínez es una zona urbana densamente poblada con muchos edificios residenciales, pero que también contiene grandes áreas naturales como los Bosques de Viena o el Palacio de Schönbrunn. “Comprar es extremadamente caro. Es mucho más barato alquilar”, cuenta su esposa.

“Viena tiene calidad de vida. Calidad de vida es tener una casa grande, luminosa, con espacios verdes, en una ciudad con oportunidades de trabajo, con una escena cultural rica y un transporte público que funciona de maravilla”, dice Jorge enumerando las que para él son las ventajas de la ciudad.

¿Cuál es el secreto?
El primero es que la mayoría de las propiedadades siguen en manos estatales que fomenta la construcción o la renovación de vivienda social, e incluyen la adquisición de terrenos, la colaboración con asociaciones, una fuerte protección de los inquilinos y la participación comunitaria.

“Creemos que la vivienda es un derecho básico, no una mercancía. A diferencia de muchas otras ciudades, no vendimos nuestro parque de viviendas municipales en los años 90. Esto nos ayuda a mantener bajos los precios de alquiler”, explica a BBC Mundo un portavoz del departamento de Vivienda de la ciudad.

Sí privatizaron una parte de sus alojamientos sociales ciudades como Berlín o Londres.

Durante más de un siglo, Viena ha sido pionera en la provisión de viviendas asequibles y esto ha hecho que más del 60% de sus habitantes vivan en apartamentos municipales y subvencionados en toda la ciudad.

“Contamos con 420,000 apartamentos subvencionados, divididos entre “Gemeindewohnungen” de propiedad municipal (220,000) y cooperativas operadas por el sector sin fines de lucro o de lucro limitado (200,000)”, afirman desde el Ayuntamiento de Viena.

Estos apartamentos no tienen límites de tiempo, ni depósitos, ni comisiones. Y una vez que se accede a una vivienda de este tipo, está permitido subarrendarla hasta 2 años.

Hay que decir, que el concepto de vivienda social en Viena es distinto del que puede haber en otras partes del mundo.

Vivienda social para ricos y pobres
Si alguien dice en Buenos Aires que vive en el barrio de Palermo, uno puede saber más o menos cuál es su nivel de ingresos. Lo mismo sucede con Polanco en la Ciudad de México o en El Nogal y Rosales en Bogotá.

En el caso de Madrid, el barrio Salamanca es indicativo de ingresos altos y en Londres podemos hablar de Mayfair o Chelsea.

Sin embargo, el código postal o el nombre del área en la capital austriaca no revela tantas pistas sobre el poder adquisitivo de los que viven allí.

Uno de los logros del sistema, creen las autoridades locales, es que el alquiler social es accesible a todos los residentes con más de dos años en la ciudad.

Pasado ese tiempo, se puede solicitar el permiso. Un “papel amarillo” que abre las puertas de la vivienda social y al mismo tiempo elimina trámites burocráticos.

“El papel amarillo dice que resides y trabajas en Austria. Para obtenerlo te piden una serie de requisitos como registro o ingresos. A la hora de alquilar, cuando lo presentas, el arrendador sabe que si te dieron ese papel, significa ya que pasaste un proceso y que te lo aprobaro”, explica Daysel.

“Te das más credibilidad. Para rentar se necesitan más cosas, pero este documento es una base”, añade.

Para Selim Banabak, doctor en Planificación Espacial de la Universidad TU Wien, donde ahora trabaja como investigador, el factor principal que explica que Viena sea más asequible es la herencia de años de una política social y de vivienda muy específicos.

“En Viena, el parque de viviendas municipales no se vendió a los inversores. Y también es clave el hecho de que tenemos un segmento de propiedades donde los inversores pueden conseguir un beneficio limitado. Creo que ambas cosas ofrecen muy buenos resultados”.

3 tipos de alquiler
En Viena hay viviendas municipales de propiedad del gobierno y viviendas con lucro limitado.

Tienen alquileres más altos que en las viviendas sociales, pero significativamente más bajos que en el mercado privado. Ambas modalidades representan juntas más de la mitad del mercado inmobiliario.

“Tiene sentido tener un segmento sin fines de lucro grande y muy accesible. Pero todos estos son factores que no se deben a alguna política reciente. Este es el resultado de un legado”, dice Banabak.

Y también un factor importante es que Viena experimentó un descenso de la población hasta después de la Segunda Guerra Mundial que no se recuperaría hasta la década de los años 80 y principios de los 90.

“Así que básicamente durante mucho tiempo hubo, digamos, capacidad adicional dentro de la ciudad para alojar a la gente”, menciona.

En su tesis doctoral, “El mercado integrado de alquiler: evidencia en la ciudad de Viena”, Banabak demuestra que existe un efecto de amortiguación de los precios en el mercado privado como consecuencia de la gran oferta en el mercado público.

“Hay un efecto indirecto positivo también para los inquilinos”, asegura.

Este es otro de los factores que contribuyen a que los precios en la ciudad se mantengan por debajo de las grandes capitales europeas

El parque de viviendas sociales hace de contrapeso al mercado de los alquileres privados, tira para abajo los precios y mantiene a los especuladores a raya.

De ahí que el 60% de los vieneses vivan de alquiler. Es lo que le pasa a la familia Martínez. Su casa es una renta privada. Y aún así el alquiler es asequible.

¿Qué pasa con Airbnb?
Y no es que no exista inversión o alquileres vacacionales. De hecho la ciudad ha puesto en marcha una ley para limitarlos. “Desde junio de este año, el alquiler a corto plazo en Viena está limitado a un máximo de 90 días al año”.

“Básicamente, es volver a la idea más o menos original de Airbnb, en la que dices: "Bueno, estoy de vacaciones las próximas dos semanas, así que subarriendo mi piso a otra persona”. Esto, se percibe como un uso más eficiente del parque de viviendas", afirma.

Banabak advierte que como la ciudad está creciendo a un ritmo muy alto, pero no así el parque de viviendas, el modelo de Viena también está bajo presión y cree que será difícil preservar todos estos mecanismos.

Esta impresión la confirma Daysel que en los últimos meses está ayudando a un familiar que quiere instalarse allí.

“En el tema de los departamentos, está todo más difícil porque hay mucha demanda para poca oferta. Y cuando por fin te dan cita para visitar una casa, llegas y hay 20 personas más. Eso no pasaba antes”.

“Viena es una maravilla. Tiene un balance que me encanta”, dice Jorge.