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La gentrificación avanza en ciudades de América Latina
Por | Matheus Gouvea de Andrade
Las plataformas de alquiler temporal y los nómadas digitales impulsan el proceso de valorización inmobiliaria de las áreas urbanas y traen a la región los problemas que enfrentan europeos y estadounidenses.
El aumento de los precios de los alquileres y la desaparición de los negocios locales son problemas conocidos en las ciudades de Europa y Estados Unidos como resultado de la llamada gentrificación. Este proceso de revalorización inmobiliaria de las zonas urbanas ha comenzado a observarse recientemente también en América Latina, donde plataformas como Airbnb y los nómadas digitales están ahora en la mira de los ciudadanos y autoridades locales, generando protestas y demandas de restricciones.
Según el economista Bram Gallagher, de la plataforma AirDNA, que monitorea la situación del alojamiento temporal en todo el mundo, las ciudades de América Latina han visto un aumento en la oferta de alquileres a corto plazo en los últimos años. En el caso de Sao Paulo, por ejemplo, la demanda de estancias cortas aumentó un 27 por ciento entre agosto de 2022 y el mismo mes de 2023.
La región con mayor crecimiento
En su más reciente informe, Airbnb destacó a América Latina como la región con mayor crecimiento en la demanda de sus servicios tras la pandemia. La empresa señala a Brasil como uno de los mercados menos explorados, a pesar de los recientes avances. En el segundo trimestre de 2023, hubo un aumento del 110 por ciento en las reservas en territorio brasileño respecto al mismo período de 2019.
"Estos mercados estaban relativamente poco desarrollados, desde la perspectiva del alquiler a corto plazo, antes de la pandemia: en marzo de 2020, Sao Paulo tenía sólo 12,700 anuncios disponibles. Mientras tanto, una ciudad más pequeña, como París, tenía más de 31,000 y Nueva York alcanzó los 31,300", explica Gallagher. Actualmente, Sao Paulo ya cuenta con 20.235 anuncios, pero Río de Janeiro, con 22.775 anuncios, lidera en disponibilidad en la región.
Según el economista, la expansión en América Latina se da a medida que algunos destinos se vuelven más populares. "Ciudades como Medellín y Buenos Aires se han vuelto más buscadas por trabajadores remotos o nómadas digitales que tienen más flexibilidad para viajar y trabajar después de la pandemia", indica. La ciudad colombiana experimentó un aumento de viviendas disponibles para alquiler temporal del 38 por ciento en el último año.
Nómadas y gentrificación
Ciudad de México es vista como uno de los grandes ejemplos del avance de los problemas causados por la gentrificación en la región. En barrios como Condesa y Roma, el aumento vertiginoso de los alquileres se atribuye en gran medida a la llegada de extranjeros y a las estancias de corta duración.
Según el portal Inmuebles24, el precio de alquiler de departamentos en Condesa ha aumentado un 66 por ciento en los últimos 24 meses. Allí, el valor promedio mensual pagado por una propiedad pasó de 16.043 pesos mexicanos (unos 880 dólares) en mayo de 2021 a 26.740 pesos (unos 1.460 dólares) en el mismo mes de 2023.
Para María Silvia Emanuelli, coordinadora de la oficina latinoamericana de la Coalición Internacional por la Vivienda, lo que se observa es un número importante de viviendas que son retiradas del mercado tradicional de alquiler para ser ofrecidas a través de plataformas. De esta forma, estas viviendas son alquiladas por personas que normalmente tienen mayor poder adquisitivo que la población local.
"Varios estudios demuestran que, cuando se ofrecen casas enteras, y en el caso de Ciudad de México esto ocurre en más del 50 por ciento de los casos, se evidencian aumentos de precios en las zonas donde se concentran", señala Silvia Emanuelli.
El costo de vida, una de las razones
El costo de vida más barato para los estadounidenses, que aprovechan el poder adquisitivo del dólar, es uno de los principales factores que atraen a los ciudadanos de ese país a la ciudad. Entre 2019 y 2020, México experimentó un aumento del 85 por ciento en el número de estadounidenses que solicitaron una visa de residencia temporal en el país, según el Instituto Nacional de Migración.
Según la experta Silvia Emanuelli, a diferencia de otros continentes, América Latina aún no cuenta con una organización sólida para enfrentar este fenómeno. En México, grupos vecinales, organizaciones y expertos ya se han unido para organizar protestas, debates e iniciativas legislativas. Y este movimiento está dando sus frutos.
En septiembre, por ejemplo, la congresista Frida Guillem propuso en el Congreso mexicano exigir el pago de un impuesto diario a todos los turistas que trabajen de forma remota y pasen más de 20 noches de alojamiento en México.
Presión por regulaciones
Para Raquel Rolnik, profesora de la Facultad de Urbanismo y Arquitectura de la Universidad de Sao Paulo, este tipo de actividad tiene un gran impacto en las propiedades, e influye precisamente en el mercado de alquiler a largo plazo, como se ha observado en México y Medellín. "Esto contribuye a destruir el mercado residencial a largo plazo. El efecto de esto es aumentar enormemente el valor de alquiler de las unidades", evalúa la experta, que también fue relatora especial para la Vivienda Adecuada de la ONU.
Ante esta situación, Rolnik recuerda que una serie de ciudades alrededor del mundo ha adoptado regulaciones para el sector. "Es muy importante que se definan medidas para preservar una cantidad de alquileres para los residentes de la ciudad", subraya. Barcelona, ââParís, Ámsterdam, Lisboa y San Francisco se encuentran entre los lugares que han impuesto restricciones a este tipo de negocios.
¿Efecto contrario?
Por su parte, Gallanger señala que algunos estudios han encontrado que las normativas estrictas, en realidad, han tenido el efecto contrario al deseado y han frenado la creación de nuevas viviendas, además de reducir los ingresos fiscales, los gastos de visitantes y los ingresos de negocios relacionados.
Silvia Emanuelli también señala casos en los que las restricciones a las plataformas no tuvieron mayores efectos. "Para avanzar en el control de la gentrificación, además de este tipo de medidas, hay que tener una explicación clara de sus causas, hay que reservar espacios para la gente que menos tiene, controlar los precios de la vivienda, como ocurre con otros productos, y controlar la especulación", reitera Emanuelli.
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