Reportajes
¿Llegó el momento de comprar casa en España?
SHAHEEN SAMAVATI Y CHRISTOPHER BJORK, WSJ
HACIENDA DEL ÁLAMO, EspañaEste espectralmente tranquilo resort de golf, rodeado de tierras de cultivo, es el tipo de activo en problemas que será puesto a la venta este año en una liquidación masiva de propiedades inmobiliarias en España.
A unos 24 kilómetros de la costa suroriental del país ibérico se construyeron unas 2.000 casas alrededor de un campo de golf bien cuidado durante el último tramo de un auge inmobiliario que duró una década. Menos de la mitad alcanzó a ser vendida antes de que se desinflara la burbuja de bienes raíces.
Apenas unas 200 son ocupadas todo el año. Nuevos caminos, así como conexiones eléctricas y de agua se extienden por kilómetros para llegar a lotes vacíos donde los antiguos propietarios abandonaron hace tiempo sus planes de seguir construyendo.
Las casas desocupadas de Hacienda del Álamo están entre las miles de propiedades que aguardan compradores. El gobierno español asumió el control de estos y otros activos a fines de 2012 y se espera que ahora los venda a precios de liquidación como parte de un esfuerzo por poner fin a la crisis bancaria desatada por el colapso inmobiliario.
El gobierno español tiene que empezar a vender las propiedades que embargó durante la crisis de bienes raíces.
Los precios de las viviendas en España han caído 30% desde su máximo de hace cinco años y en algunas áreas a lo largo de la costa mediterránea han descendido a la mitad. Un departamento de tres habitaciones en la parte comercial de Hacienda del Álamo se vendió recientemente por 80.000 euros (US$108.000).
Esta clase de descuentos han atraído a algunos de las grandes firmas de inversión en bienes raíces. Lone Star Funds y Cerberus Capital Management LP han adquirido carteras de créditos hipotecarios impagos de los bancos en problemas. Fortress Investment Group LLC y Centerbridge Partners LP, están comprando plataformas de servicios de propiedades que se pueden usar para conformar carteras de inmuebles residenciales. "El ajuste progresivo de los precios y el alto volumen de activos que se esperan estén a la venta
están atrayendo a la región a inversionistas especializados en bienes raíces", dijo Olaf Díaz-Pintado, director de banca de inversión de Goldman Sachs en España.
Un nuevo banco malo, formado por el gobierno con el objetivo de vender las propiedades y que se conoce como Sareb, ha sido renuente a hablar de su estrategia. El banco declinó hacer comentarios para este artículo. Sareb aún está en etapa de organización y puede que tenga retrasos similares a los que ha experimentado una entidad similar establecida en 2009 en Irlanda.
No obstante, se espera que la agencia cumpla las expectativas del mercado en cuanto a precios, como lo han estado haciendo otros vendedores últimamente para desprenderse de propiedades en apuros.
Esto le podría ayudar a revivir lugares como Hacienda del Álamo, que ahora tiene un aire de resort fantasma. Un hotel y spa cinco estrellas que se terminó hace tres años permanece vacío y cerrado; nunca entró en funcionamiento.
Locales comerciales vacíos con avisos de "se alquila" y "se vende" ocupan los espacios diseñados originalmente para tiendas elegantes y restaurantes internacionales en el resort. Una ventana de una tienda aparece cubierta de polvo con las palabras "wash me", láveme en inglés.
Hacienda del Álamo, que se extiende por unas 240 hectáreas, fue construida entre 2002 y 2009 por la ahora desaparecida constructora Armilar, en sociedad con la caja de ahorros Catalunya Caixa, que proporcionó un préstamo de 800 millones de euros. El año pasado, luego de absorber miles de millones de euros en préstamos tóxicos, Caixa Catalunya y otros tres prestamistas fueron rescatados por el gobierno español.
Como parte del rescate, la cartera inmobiliaria de 6.700 millones de euros de los prestamistas (que incluye Hacienda del Álamo) fue traspasada al banco malo. Se espera que Sareb asuma en total 50.000 millones de euros en préstamos inmobiliarios y activos embargados, la gran mayoría residenciales. Hacienda del Álamo y Caixa Catalunya declinaron hacer comentarios. Algunos de los bancos más saludables de España, como Banco Santander SA y Banco de Sabadell SA se han desprendido de residencias de vacaciones en resorts vecinos luego de reducir significativamente los precios.
"Tuvimos que hacer sacrificios en términos de precios y asumir algunas pérdidas grandes", dijo Jaume Guardiola, presidente ejecutivo de Sabadell, durante una conferencia de prensa en enero. "Pero prácticamente liquidamos nuestro stock de casas individuales", dijo. Sabadell redujo los precios en el último trimestre, lo que le permitió concretar 6.000 ventas por un valor aproximado de 1.000 millones de euros, casi la mitad de todo lo que vendió el año pasado.
Los efectos de esta liquidación se sintieron en octubre del año pasado cuando la firma estadounidense de gestión de activos y subastas inmobiliarias Kennedy Wilson organizó la venta de 50 departamentos en Hacienda del Álamo.
"Las reducciones drásticas que hicieron los bancos tuvieron un impacto en los precios", afirmó Ronald Lafever, director en España de Kennedy Wilson Europe. Aunque los precios fueron bajos, reconoció Lafever, la subasta fue un éxito porque generó mucho interés hacia el proyecto. Los compradores procedieron principalmente del Reino Unido y Noruega, añadió.
Se espera que la venta de activos por parte de Sareb ejerza presión adicional sobre los precios. A diferencia de otras entidades, el banco malo no puede ofrecer financiación, lo que limita su flexibilidad. "Eso significa que van a tener que reducir mucho los precios, y quiero decir mucho", indicó Carlos Ferrer-Bonsoms, director de la división residencial de la firma consultora de bienes raíces Jones Lang LaSalle, en España. Pero incluso a precios tan bajos, pueden pasar años antes de que las casas sean ocupadas, e incluso más para que las etapas que están sin terminar se completen, observó.
La crisis financiera europea y la inestabilidad del empleo en España significan que los usuales compradores europeos de segundas residencias no están adquiriendo nuevas propiedades.
"Actualmente no hay demanda", aseveró Ferrer-Bonsoms. "Especialmente para una urbanización como Hacienda del Álamo, que casi está ubicada en medio de la nada".
KC
