Reportajes
De cervecerías a complejos residenciales
Laura Stevens / Dow Jones Newswires
FRÁNCFORT—Alemania es famosa por su cerveza, pero sus cervecerías se están volviendo una atracción para los inversionistas en bienes raíces por mérito propio.
Conforme las cervecerías se consolidan y las instalaciones más antiguas se vuelven obsoletas, los inversionistas las están comprando para convertirlas para otros usos, principalmente residenciales. Unas 20 cervecerías están siendo remodeladas en Hamburgo, Fráncfort, Berlín y otras ciudades, y muchos proyectos más ya han sido completados.
Los urbanizadores están siendo atraídos a estas propiedades por exenciones impositivas atractivas en Alemania para renovar edificios históricos como también por las ubicaciones de los complejos industriales cerveceros. Construidos en el siglo XIX y comienzos del XX cerca del agua para la provisión de hielo y refrigeración, muchos de ellos están en medio de zonas bien desarrolladas en las ciudades.
Al mismo tiempo, estos proyectos reflejan la creciente fortaleza del mercado residencial alemán, que ha propiciado nuevas construcciones en todo el país. En 2009, las cifras más recientes disponibles, los permisos de obras ya iban en alza, de 174.691 en 2008 a 177.570.
Aun así, la cifra era inferior a los 247.793 permisos emitidos en 2006, pero los expertos del mercado dicen que los proyectos inmobiliarios han subido de manera constante desde 2009, gracias a un mayor acceso a financiación. Los promotores inmobiliarios pueden tomar prestado hasta 70% o 75% del costo de un proyecto, según Julius Stinauer, consultor de Jones Lang LaSalle, una firma global de servicios de bienes raíces.
Las ventas de edificios de apartamentos a inversionistas también están robustas. El volumen de transacciones llegó a 3.000 millones de euros (US$4.210 millones) el año pasado, y este año los inversionistas se encaminan a duplicar ese monto, según Jones Lang.
Entre 30% a 40% de los proyectos residenciales en construcción serán alquilados, en tanto el resto será vendido como unidades individuales a modo de condominios. El mercado de apartamentos de alquiler en ciudades grandes está estrecho, con tasas de vacancia que suelen oscilar en torno de 3%, o incluso menos en zonas de alta demanda.
Uno de los proyectos de reconversión de una cervecería es la de "Kulturbrauerei" o "cervecería cultura", en Berlín, un proyecto multiuso con 40 inquilinos, que incluye comercios minoristas, restaurantes y un cine. El complejo de edificios de ladrillos rojos, que data de mediados del siglo XIX, reabrió hace unos 10 años y es una de las mayores atracciones nocturnas en Berlín, con discotecas abiertas toda la noche. La promotora inmobiliaria, TLG Immobilien, también mantuvo el aspecto original de la cervecería, manteniendo los viejos letreros pintados en los edificios.
La tanda más reciente de conversiones de cervecerías también es de uso mixto, pero con un enfoque más residencial. En Núremberg, un proyecto de la cervecería Tucher dejará la torre de agua en el centro de la propiedad, pero la urbanizadora, KIB Group, derribará la mayoría de los edificios viejos. Construirá de 600 a 700 condominios, apartamentos y casas, junto con una guardería y espacio para comercios minoristas y restaurantes.
"Estas cervecerías son bien viejas, y no se ven tan bien ahora mismo", dice Claudia Germandi, una vocera de GrundStein, que está desarrollando varios proyectos. Pero una vez son renovadas, los espacios residenciales son bastante deseables, con techos altos, distribuciones semejantes a apartamentos y detalles en madera. Asegura que ese tipo de apartamentos es tomado rápidamente.
KC
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