Internacional - Economía
Miami usa el programa de visas EB-5 para alentar la construcción de viviendas asequibles
Por LAURA KUSISTO, The Wall Street Journal
Miami está acudiendo a los inversionistas chinos para que la ayuden a resolver su problema de vivienda asequible.
Hace un par de semanas, el alcalde de la ciudad, Tomás Regalado, hizo un llamado para que los urbanizadores construyan más apartamentos dirigidos a maestros, policías, jóvenes profesionales y ciudadanos de la tercera edad, grupos que han sido dejados al margen durante el auge de viviendas de lujo de Miami.
Lo que hace diferente a esta solicitud es que la ciudad ayudará para que ciertos proyectos sean parcialmente financiados por un programa estadounidense de visas conocido como EB-5, el cual otorga tarjetas de residencia permanente (green cards) a extranjeros que quieran invertir al menos US$500,000 en negocios o proyectos de construcción que generen empleos en Estados Unidos. La gran mayoría de los inversionistas con visa EB-5 son ciudadanos chinos ansiosos por obtener la residencia estadounidense.
El congreso estadounidense creó el programa EB-5 en 1990, pero casi no era usado hasta hace unos seis años, cuando la agencia que supervisa el programa, el Departamento de Seguridad Nacional, aclaró una regla para permitir que los empleos temporales de construcción fueran tenidos en cuenta para el total de generación de empleo en una solicitud. Esto facilitó que los desarrolladores de bienes raíces se unieran al programa.
Durante el año fiscal que terminó el 30 de septiembre de 2014, casi 11,000 extranjeros solicitaron la residencia a través del programa, frente a 6.346 el año previo y 486 en 2006, según el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de EU, una división del Departamento de Seguridad Interna, que administra el programa.
Las empresas que buscan financiación a través del programa EB-5 contactan a intermediarios, usualmente abogados, que dirigen lo que se conocen como centros regionales, que trabajan con agentes en China y otros países para reclutar inversionistas, recaudar el dinero en un solo fondo y canalizar los dólares, usualmente en la forma de financiación barata, para las compañías. Los centros regionales reciben una comisión con base en la cantidad de dinero que recauden.
En el último año, Miami y otros gobiernos municipales decidieron crear sus propios centros regionales de EB-5, lo que les permite seleccionar los proyectos que van a ayudar a financiar para que beneficien a la comunidad local, cobrar una tarifa baja a las empresas y, en algunos casos, usar esos pagos para suplementar servicios como policía y bomberos.
"Más ciudades están buscando esas oportunidades, particularmente cuando otros incentivos u otros beneficios empiezan a ser más difíciles" de ofrecer debido a los ajustes en los presupuestos del gobierno, dijo Rogelio Carrasquillo, abogado de Akerman LLP, quien ayudó a establecer un centro en Puerto Rico.
El programa EB-5 ha sido criticado por algunos como una forma para que algunos extranjeros se salten la fila en la que muchas personas llevan años esperando obtener sus residencias permanentes. Algunos expertos también dicen que es difícil evaluar si los proyectos cumplen con las metas de generación de empleos.
El programa tampoco es una apuesta segura. La inversión en el tipo de proyectos de desarrollo económico y urbanizaciones asequibles que los centros de los gobiernos están promocionando puede ser riesgosa ya que los inversionistas no obtienen una green card a menos de que el proyecto genere empleo en un lapso de dos años, señaló Michael Gibson, director gerente de USAdvisors.org, una firma de asesoría de inversión que se especializa en EB-5.
"Más grande no es mejor en EB-5. Más grande y más complicado es peor", anotó.
Funcionarios del gobierno de Miami dijeron que decidieron crear un centro regional principalmente para afrontar la falta de vivienda asequible. De acuerdo con un análisis preparado por el Centro para Estudios de Vivienda Shimberg de la Universidad de Florida a petición de The Wall Street Journal, el condado de Miami-Dade perdió cerca de 21,000 apartamentos de precio asequible, o aquellos que las personas de ingresos medios o bajos pueden alquilar sin gastar más de 40% de su ingreso mensual, entre 2000 y 2012. En la mayoría de los casos, los edificios fueron demolidos o convertidos para atraer a residentes con ingresos más altos.
Durante el mismo periodo, los urbanizadores construyeron 88,000 condominios, muchos de los cuales en la categoría de lujo. "Hay grandes desarrolladores construyendo hermosas torres de apartamentos, pero realmente están fuera del alcance de ciertos segmentos de nuestra comunidad", dijo Mikki Canton, directora gerente del Centro Regional de la Ciudad de Miami.
Canton señaló que ha sido difícil para los urbanizadores de vivienda dirigida a individuos de ingresos moderados competir con los desarrolladores de proyectos de lujo por terrenos y por financiación. Además de financiar un proyecto de forma conveniente, el uso de fondos del programa EB-5, que tienen tasas de interés mucho más bajas que las de los préstamos bancarios convencionales, puede ayudar a igualar las condiciones, agregó.
De todas formas, el primer proyecto financiado a través del centro regional de Miami no estará en la categoría de asequible. Panorama Tower es un edificio de lujo de 83 pisos que incluye apartamentos, hotel, locales minoristas, consultorios médicos, espacio educativo y consulados internacionales. Canton dijo que Panorama Tower ayudó a cubrir el costo de establecer el centro regional, pero que espera que muchos de los proyectos futuros estén en la categoría de asequible.
Luego del llamado del alcalde, grupos de veteranos y empresarios acaudalados han surgido con un plan para construir un complejo para veteranos estadounidense que incluirá un hotel, vivienda y consultorios médicos cerca al Hospital de la Universidad de Miami. El grupo se ha acercado al centro regional de Miami para ver si pueden usar financiación del programa EB-5.
EEM
